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警惕房屋预售中的风险

作者：未知文章来源：本站原创点击数：更新时间：2007-12-18

    读者：
    我于2003年与开发商达成协议，在商品房预售合同中约定房屋可于2008年建成交付。我先期已按预售合同的规定付足了前期的30万元房款，但前不久，开发商忽然告知此房已被另一位买主以更高的价格认购。开发商对我讲那份房屋预售合同属于无效合同。因为在签订合同之时这家开发商还没有取得土地使用权证和房屋预售许可证，依照法律规定只能撤销合同。请问，对于房屋预售合同的效力，法律上是怎样认定的，我该怎样保护自己的权益。
    律师：
    在签订房屋购销合同时，尚未取得土地使用权证和建设工程规划许可证，本不具备商品房的预售条件。根据相关法律的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是，在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。鉴于合同签订后，开发商的手续已经基本完备，工程也已经基本完成，并且双方已履行了主要义务，可认定合同有效。此时，开发商不得恶意违约，否则要承担相应的法律责任。
    根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。该案中开发商已经与该读者订立了房屋购销合同，那么该读者可以依法确认开发商与第三人订立的商品房买卖合同无效，从而保障自己购房的预期利益。　（黄可磊）

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